各乡、镇人民政府，县政府直属相关单位，各物业服务企业：
经县物业管理联席会议同意，现将《陵水黎族自治县住宅小区物业管理委员会指导意见》印发给你们，请认真组织贯彻实施。
陵水黎族自治县物业管理联席会议办公室
（陵水黎族自治县住房和城乡建设局代章）
2026年3月16日
陵水黎族自治县
住宅小区物业管理委员会指导意见
第一章 总则
第一条 根据《物业管理条例》《海南经济特区物业管理条例》《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）《关于深化城市基层党建引领基层治理的若干措施（试行）》（中组发〔2022〕2号）等相关规定和有关要求，为规范物业管理委员会的组建和运行，结合我县实际，制定本指导意见。
第二条 本县行政区域范围内住宅小区物业管理委员会的组建、运行和监督管理工作适用于本指导意见。
第三条 物业管理委员会的组建运行坚持党建引领，充分发挥业主中的中国共产党党员、人大代表、政协委员和社区志愿者的带头作用，引导和支持其参选物业管理委员会成员。物业管理委员会应当接受乡镇人民政府、村（居）民委员会党组织的监督与指导。
第四条 县住房城乡建设局负责建立健全物业管理委员会工作制度；指导监督各乡镇人民政府开展物业管理委员会的组建、运行工作。
乡镇人民政府负责辖区内物业管理委员会的组建、运行、指导、监督；
村（居）民委员会协助乡镇人民政府做好相关工作，发挥基层党组织对物业管理委员会的监督作用。
第五条 一个物业管理区域组建一个物业管理委员会。
物业管理委员会代行业主委员会职责，组织业主共同决定物业管理事项，并推动物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。
第六条 经业主共同决定，物业管理委员会运行经费可以从业主共有资金列支，物业管理委员会成员中业主代表可以领取相应工作补贴。
物业管理委员会有权使用业主委员会用房；没有业主委员会用房的，可由乡镇人民政府根据小区实际情况，因地制宜在物业管理区域内协调物业管理委员会办公场所。
建设单位、物业服务企业应当为物业管理委员会在物业管理区域内开展工作提供便利。
第二章 组建条件
第七条 物业管理区域符合下列情形之一的，可以依法组建物业管理委员会，临时代行业主委员会职责：
（一）不具备成立业主大会条件的；
（二）未成立业主大会，也没有建设单位或业主提出召开业主大会选举业主委员会的申请的；
（三）成立业主大会筹备组后，经乡镇人民政府指导后6个月内仍无法召开业主大会选举业主委员会的；
（四）业主委员会任期届满仍未能选举产生新一届业主委员会的；
（五）已经划分物业管理区域但尚未实施专业化物业管理的既有住宅小区需要推行实施专业化物业管理的。
符合以上情形之一的，可以由村（居）民委员会提出申请或者经百分之十以上的业主联名申请，经乡镇人民政府确认后组织实施。
第八条 物业管理区域出现以下情形之一时，乡镇人民政府应主动组建物业管理委员会：
（一）存在重大矛盾纠纷，需要重新选聘物业服务企业的；
（二）存在重大安全隐患、设备设施改造等重大事项的。
乡镇人民政府确认符合组建条件的，应在物业管理区域就拟组建物业管理委员会事项进行公告。公告中明确物业管理委员会委员的人选要求、产生办法、报名方式、起始日期等。
第九条 物业管理委员会一般由乡镇人民政府、村（居）民委员会、建设单位、辖区公安派出所机构和业主代表等组成，成员人数应当为7至11人的单数，业主代表的人数不得少于总人数的二分之一。
物业管理委员会主任由乡镇人民政府代表担任，副主任由村（居）民委员会代表和当选的物业管理委员会业主代表担任。业主代表担任副主任，应当优先从物业管理委员会党员委员中推选产生，不经物业管理委员会委员推选不得担任。
第十条 业主担任物业管理委员会委员的，应当符合下列条件：
（一）拥护中国共产党，遵纪守法；
（二）热心公益事业、责任心强、公正廉洁、具有一定组织能力；
（三）具有完全民事行为能力，身体健康，具备履职能力；
（四）具备必要的工作时间（每年在小区居住时长不少于3个月）；
（五）遵守《海南经济特区物业管理条例》的各项规定、业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
（六）本人、配偶及其直系亲属与物业服务人无直接的利害关系；
有下列情形之一的，不得担任物业管理委员会业主成员：
（一）不服从党的领导和政府指导监督的；
（二）违反国家法律法规，正在被立案侦查，或者曾受过刑事处罚未满三年的；
（三）违反党纪、党规，正在被立案调查，或者曾受过留党察看及以上党纪处分未满三年的；
（四）参与邪教组织、非法组织，或者参与集体上访并影响社会稳定；
（五）利用黑恶势力干预物业管理区域业主、物业使用人正常工作和生活的；
（六）采用不正当手段阻挠业主大会、业主委员会、物业管理委员会会议正常召开、选举及表决的；
（七）拒不执行法院判决被纳入失信被执行人名单尚未及时撤销的；
（八）占用或者租赁本物业管理区域共有物业用于经营的；
（九）有违章搭建、破坏承重结构、侵占物业共有部位等违法违规行为；
（十）不是业主或者因房屋权属存在争议无法确认业主身份的；
（十一）本人及其直系亲属在本物业管理区域的开发建设单位或为本物业管理区域提供物业服务的企业及其关联企业任职的；
（十二）有其他违反法律法规行为的情形。
第三章 组建程序
第十一条 乡镇人民政府确认符合组建条件的，应在物业管理区域内就物业管理委员会成立事项发布公告，明确物业管理委员会的名称、业主成员资格要求、推荐方式和期限等。
公告应当在物业管理区域内显著位置予以发布，公告时间自发布之日起不少于7个工作日。
第十二条 乡镇人民政府应当书面通知村（居）民委员会、业主参加。
第十三条 物业管理委员会业主成员通过以下方式产生：
（一）乡镇人民政府党组织、乡镇人民政府推荐；
（二）村（居）民委员会党组织、村（居）民委员会推荐；
（三）业主自荐或者10名以上业主联名推荐。
其中采用推荐方式的应当经被推荐人本人同意。
推荐或自荐的业主人数超过拟组建的物业管理委员会业主代表人数时，乡镇人民政府可设定业主代表候补委员，确定候补委员人数，候补委员人数不得超过业主代表总人数的二分之一。
第十四条 乡镇人民政府应当对自荐和被推荐业主资格条件进行核查，由乡镇人民政府从符合条件的自荐和被推荐的业主中确定业主代表成员人选，优先选择中共党员、人大代表、政协委员以及劳动模范、道德模范等荣誉称号获得者。乡镇人民政府可同步确定业主代表候补委员人选。
乡镇人民政府负责对业主参选资格进行实质性核查。核查所需不动产登记、个人征信、违法犯罪记录等信息，由自然资源和规划、公安、住房和城乡建设等部门在各自职责范围内予以协助配合。
第十五条 乡镇人民政府应当在物业管理区域显著位置、陵水黎族自治县物业管理信息化平台，将拟定的物业管理委员会成员的名单、简历等基本情况向全体业主公示，公示期不少于10工作日。有候补委员的，应当一并公示。
业主对物业管理委员会成员名单（含候补委员名单）有异议的，应当于公示期内，持业主身份证明材料通过书面形式向乡镇人民政府提出，不接受无实质性证据的举报。乡镇人民政府应当自收到异议申请之日起5个工作日内组织核实并予以反馈，拟定的物业管理委员会成员不符合资格条件的，参照《陵水黎族自治县业主大会和业主委员会活动规则》补充，乡镇人民政府应当予以更换，并重新公示更换的物业管理委员会成员名单。
公示期满无异议或者经核查异议不成立的，物业管理委员会自公示期满之日或者核查结果公告之日起正式成立，成立后由乡镇人民政府登记备案。
第十六条 乡镇人民政府应当自物业管理委员会成立之日起3个工作日内，在物业管理区域显著位置、业主微信群发布物业管理委员会成立的公告。公告期不少于 7个工作日。
第十七条 物业管理委员会持乡镇人民政府出具的印章刻制证明，向公安机关申请刻制物业管理委员会印章，并依法使用。
物业管理委员会印章应当标明行政区划、物业管理区域名称和任期。
第四章 工作职责和运行
第十八条 物业管理委员会应当依法履行职责，接受乡镇人民政府党组织、乡镇人民政府、村（居）民委员会党组织、村（居）民委员会的指导和监督。
第十九条 物业管理委员会代行业主委员会职责，参照《陵水黎族自治县业主大会和业主委员会活动规则》开展工作：
（一）依法推动、指导符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会；
（二）根据业主大会会议决定，与选聘或者续聘的物业服务人签订并履行物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行合同，督促业主缴纳物业服务费及其他相关费用；
（四）对依法应由业主共同决定的事项，组织召开业主大会进行表决，由业主大会依法作出决定；
（五）协调业主之间因物业使用、维护和管理产生的矛盾纠纷；
（六）对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行劝阻和制止；
（七）配合行政执法机关开展物业管理区域内的执法活动；
（八）向业主通报工作情况；
（九）业主大会或者业主共同决定赋予的其他职责。
第二十条 物业管理委员会成员不得实施下列行为：
（一）拒绝接受各级党组织和政府的指导与监督；
（二）虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料，拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料，妨碍物业管理区域内正常的物业管理活动；
（三）鼓动或者煽动业主不缴纳物业服务相关费用等严重影响物业管理区域内安定和公共秩序；
（四）违规使用物业管理委员会印章，签订合同或发布相关函件通知；
（五）挪用、侵占业主共有财产；
（六）泄露业主信息；
（七）侵害业主合法权益的其他行为。
第二十一条 物业管理委员会会议分为定期会议和临时会议。
物业管理委员会定期会议由物业管理委员会通过工作规则确定，明确会议召开频次，并按照规定执行，每年召开定期会议不得少于一次，并应当以合理方式向全体业主公告年度工作计划和履职情况。经物业管理委员会主任或二分之一以上物业管理委员会成员提出召开物业管理委员会会议的，应当召开物业管理委员会临时会议。
第二十二条 物业管理委员会会议由物业管理委员会主任召集和主持，主任因故不能履行职责的，可以委托副主任召集和主持。
物业管理委员会会议应当有过半数成员出席，其中业主成员不得委托代理人参加会议。
会议召开情况需形成书面记录，由物业管理委员会明确专人负责。
第二十三条 物业管理委员会成员有同等表决权，作出的决定应当经半数以上成员同意并签字确认。自决定作出之日起3个工作日内在物业管理区域内显著位置进行公告，公告期不少于7个工作日，并将决定内容告知乡镇人民政府、村（居）民委员会。
第二十四条 物业管理委员会发布的公示、公告等书面决定，应当经物业管理委员会主任签发并加盖物业管理委员会印章。
第二十五条 物业管理委员会的印章由物业管理委员会主任负责保管。物业管理委员会应当建立印章使用管理制度。
第五章 监督管理
第二十六条 物业管理委员会作出的决定，对全体业主具有约束力。
物业管理委员会不接受党和政府的监督指导，且所作出的决定违反法律法规，物业所在地的乡镇人民政府应当责令其限期改正。逾期未改正的，乡镇人民政府应当依法撤销其决定、解散该物业管理委员会，并通告全体业主。
第二十七条 物业管理委员会成员有下列情形之一的，其成员资格自该情形发生之日起自动终止：
（一）违反法律法规，受到刑事或行政处罚的；
（二）业主成员因物业转让、灭失等原因不再是本物业管理区域内业主的；
（三）丧失民事行为能力或者因疾病等原因无法履行职责的；
（四）以书面形式向物业管理委员会提出辞职的；
（五）法律法规或者工作规则中规定的其他情形。
第二十八条 物业管理委员会成员有下列情形之一的，物业管理委员会应当提请乡镇人民政府依法终止其委员资格，物业管理委员会应当在30日内向乡镇人民政府办理变更并向业主公示，公示时间不少于7个工作日。
（一）单位指派成员已经离职，不能再履职的；
（二）一年以内累计缺席物业管理委员会会议三次或一半以上的；
（三）业主成员不再符合规定或第九条所约定的成员资格条件的；
（四）出现本指导意见第二十条规定物业管理委员会成员不得实施行为的；
（五）法律法规或者工作规则中规定的其他情形。
第二十九条 物业管理委员会成员中乡镇人民政府、村（居）民委员会指派代表发生缺额的，由指派单位重新指派人员加入物业管理委员会。物业管理委员会成员中业主代表发生缺额的，有候补委员的从候补委员名单中递补；无候补委员的，应当按照本指导意见规定程序及时增补。增补情况应当及时公示。
第三十条 物业管理委员会的任期一般不超过三年。到期前一个月仍未能成立业主大会或者选举产生业主委员会的，由乡镇人民政府重新组建物业管理委员会。
重新组建物业管理委员会依据本指导意见确定成员人选。重新组建完成前，相关资料移交乡镇人民政府保管。
第三十一条 物业管理委员会成立后，业主提出召开首次业主大会会议申请的，乡镇人民政府以物业管理委员会人员为基础，组建首次业主大会会议筹备组，监督、指导和协助召开首次业主大会会议选举业主委员会。
物业管理委员会任期自选举产生新一届业主委员会自动终止，物业管理委员会应在终止之日起15日内与完成备案的新一届业主委员会交接。
第三十二条 有下列情形之一的，物业管理委员会应当停止履行职责，予以解散：
（一）物业管理区域调整、房屋灭失等客观原因致使物业管理委员会无法存续的；
（二）物业管理委员会业主成员集体辞职的；
（三）物业管理委员会成员缺额超过总人数二分之一的；
（四）小区已成立业主大会并选举产生业主委员会的；
（五）经全体业主共同决定解散的。
第三十三条 物业管理委员会任期自动终止或无法存续的，乡镇人民政府应当在15日内收回物业管理委员会保管的相关资料和印章，作出解散物业管理委员会的决定，并自决定作出之日起5个工作日内在物业管理区域内显著位置进行公告。
第六章 附则
第三十四条 本指导意见所称的“物业管理区域显著位置”主要包括物业服务事务公开栏、小区出入口、单元门、电梯轿厢内、客户接待场所等。
第三十五条 本指导意见所称的“日”为自然日。本指导意见所称的“以上”“以下”包括本数。
第三十六条 办公、商业等非住宅的物业管理委员会组建和运行可以参照本指导意见执行。
第三十七条 本指导意见自2026年3月16日起施行，有效期 3 年。
附件：1．关于组建物业管理委员会的公告
2．××小区物业管理委员会产生办法
3.物业管理委员会委员人选推荐表
4．物业管理委员会委员人选业主自荐表
5．物业管理委员会委员人选业主联名推荐表
6．物业管理委员会组成人员情况公示
7．物业管理委员会备案证明
8．印章刻制证明